現實生活中，經常發生“以房抵債”的法律事件。“以房抵債”行為的發生，有的是因民間借貸引起的，有的是因其他債務關系引起的。由于“以房抵債”與房屋買賣法律關系相交織，有的是在民間借貸合同簽訂時同時形成的“以房抵債”合同，此時的“以房抵債”合同，就屬于讓與擔保行為。如果“以房抵債”行為是在債務履行期限屆滿后簽訂的房屋買賣合同，則屬于以房屋價值清償債務的行為，這種“以房抵債”行為就會得到法律保護。

由于“以房抵債”問題非常復雜，一旦發生爭議或訴訟糾紛，就需要準確予以定性。

一、因借貸關系，債權人與債務人（第三人）簽訂的房屋買賣合同，一般都屬于讓與擔保性質。如果債權人利用房屋買賣協議直接取得房產的物權，屬于法律禁止的流質行為，應認定“以房抵債”行為無效。

根據我國的相關法律規定，債務人或者第三人與債權人訂立合同，約定將自己的房產轉讓至債權人名下，債務人到期清償債務后，債權人將該房產返還給債務人或第三人。債務人到期沒有清償債務，債權人可以對房產拍賣、變賣、折價抵償自己債權的，人民法院應當認定合同有效。人民法院對這種約定之所以會認定有效，因為這種約定實際屬于法律上的一種讓與擔保關系，債權人只能就讓與擔保的房產通過拍賣、變賣、折價方式抵償自己債權。如果雙方的合同約定債務人到期沒有清償債務，房產歸債權人所有的，人民法院會認定該部分約定無效，但不影響合同其他部分的效力。

原《物權法》第二百一十一條：“質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。”

《民法典》第三百八十六條：“擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但是法律另有規定的除外。”第四百零一條“抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償。”第四百一十條“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。”

基于以上法律規定，債權人與債務人因對借貸關系提供擔保而簽訂的“以房抵債”協議，債權人只享有擔保物權，在債務人不能履行借貸合同時，債權人即使與債務人簽訂了“以房抵債”協議，也只能就約定的讓與擔保房產通過拍賣、變賣、折價抵償自己債權。

二、民間借貸債務履行期滿，債權人沒有按期受償。如果債務人自愿以合理價格將自己的房產簽訂“以房抵債”協議，屬于房屋買賣行為，該“以房抵債”協議可以受到法律保護。

這里涉及到一個法律關系，那就是借貸期滿，債務人沒有履行還款協議時，借貸雙方就債務人的房產以買賣方式，簽訂“以房抵債”協議，不屬于擔保關系，而屬于買賣關系。借貸雙方以債務人的房產通過交易方式，以合理價格簽訂“以房抵債”協議，屬于合同的意思自治行為。如果借貸雙方簽訂的“以房抵債”合同交易價格合理，并履行了房地產交易的合同審查或登記程序，或者辦理了房屋過戶手續，就屬于以物清償債務的交易。法理上這種做法屬于代物清償。所謂代物清償，是指債權人受領債務人提出的他種給付以代替原定給付，使原債消滅的有償要物契約。對于這種代物清償，我國《民法典》沒有做出明確規定，它屬于非典型合同，也屬于實踐性合同。如果雙方當事人對“以房抵債”協議辦理了產權轉移手續，則“以房抵債”協議成立并生效，對當事人雙方具有法律拘束力。

三、借貸雙方以簽訂“以房抵債”協議方式清償債務，如果沒有完成物權變動登記，“以房抵債”協議對債權人和債務人也具有拘束力，但不能對抗第三人對登記在債務人名下的房產主張相應的權利。

因為，我國的現行法律沒有明文規定代物清償，按照合同的意思自治原則，應該對雙方是否是自愿交易進行審查。如果是當事人自愿平等的簽訂“以房抵債”協議，用以清償債權債務關系，更有利于實現當事人的合法權益。法院審理此類案件，應該從尊重當事人意思自治的原則出發，根據誠實信用和公平原則予以裁判。另外，維護債權人利益是現行法律的重要價值取向,“以房抵債”協議一般是債務人難以完成金錢給付后自愿用等價房產或者以多退少補方式確定房產交易價格后，對債務進行清償。在現行市場經濟環境下，房產一般屬于價值比較穩定的優良資產，能夠最大限度滿足債權人利益。所以，在債務人無法用金錢清償債務時,債權人一般都會接受債務人的代物清償請求，接受以房產抵債，不再主張金錢給付債務。

四、在司法實踐中，如果債權人和債務人簽訂的“以房抵債”協議涉嫌損害第三方利益，或者涉嫌惡意串通損害其他債權人利益的情形，第三人或利益受到損害的案外人，可以行使第三人或案外人的撤銷之訴，向法院起訴要求撤銷買賣雙方簽訂的“以房抵債”協議。

《民法典》第四百一十條規定“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。”

《民事訴訟法》第五十九條規定“對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟。

對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關系的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔民事責任的第三人，享有當事人的訴訟權利義務。

前兩款規定的第三人，因不能歸責于本人的事由未參加訴訟，但有證據證明發生法律效力的判決、裁定、調解書的部分或者全部內容錯誤，損害其民事權益的，可以自知道或者應當知道其民事權益受到損害之日起六個月內，向作出該判決、裁定、調解書的人民法院提起訴訟。人民法院經審理，訴訟請求成立的，應當改變或者撤銷原判決、裁定、調解書；訴訟請求不成立的，駁回訴訟請求。”

基于上述法律規定，如果債權人和債務人簽訂的“以房抵債”協議，損害了其他人的合法權益。其他人可以啟動第三人或案外人的撤銷之訴程序，要求撤銷“以房抵債”協議，以保護自己的合法權益。