居住權(quán)是《中華人民共和國(guó)民法典》新規(guī)定的用益物權(quán)。在居住權(quán)存續(xù)期間，當(dāng)事人對(duì)于房屋所享有的居住權(quán)可以對(duì)抗房屋所有權(quán)一方么？房屋所有權(quán)人是否可以要求返還房屋？

1997年A單位集資建造職工宿舍，與李某（1948年出生）簽訂《住房協(xié)議書》，約定：住房集資款50000元，房屋產(chǎn)權(quán)屬于A單位，李某享有使用權(quán)、居住權(quán)，如李某不再居住時(shí)，退還集資款。宿舍建成后，自1997年起，李某一直居住在案涉房屋內(nèi)。

2014年，A單位對(duì)其所屬的資產(chǎn)通過(guò)公開招標(biāo)方式轉(zhuǎn)讓，金某某中標(biāo)受讓部分房屋（用地），其中包含李某居住的房屋。A單位與金某某達(dá)成協(xié)議：李某及其家屬居住的案涉房屋產(chǎn)權(quán)歸金某某所有，案涉房屋集資款50000元交金某某收存，待李某向A單位索要集資款時(shí)，金某某再將50000元交還A單位，由A單位與李某辦理交接。金某某同意案涉房屋由李某暫時(shí)居住，并至公證處進(jìn)行了公證。隨后，金某某辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

2021年，金某某訴至如皋法院，要求李某立即騰讓返還案涉房屋。

處理本案的過(guò)程中，法官對(duì)案涉房屋現(xiàn)場(chǎng)勘查后發(fā)現(xiàn)，2014年A單位轉(zhuǎn)讓部分房屋（用地）后，除了李某之外其他住戶均已搬離，案涉房屋周邊環(huán)境較差、生活不便利，不適宜居住，被告李某年事已高，更需要良好、溫馨的生活環(huán)境，更應(yīng)得到家人的盡心照料。

征得當(dāng)事人同意后，法官組織雙方到庭調(diào)解。調(diào)解過(guò)程中，法官向原告釋明了我國(guó)法律關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，即在居住權(quán)存續(xù)期間，被告李某享有的居住權(quán)可以對(duì)抗原告金某某的房屋所有權(quán)，原告無(wú)權(quán)要求被告返還房屋。原告表示自己愿意為此支付一定數(shù)額的補(bǔ)償金。雙方經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，最終被告同意搬離案涉房屋與子女同住，原告支付補(bǔ)償金給被告。本案調(diào)解結(jié)案。

法官說(shuō)法：《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。居住權(quán)是一種排他性物權(quán)，且高于所有權(quán)，若房屋設(shè)立了居住權(quán)，無(wú)論這套房屋出售、轉(zhuǎn)讓、抵押，都不影響居住權(quán)人居住、使用這套房屋。居住權(quán)具有人身專屬性，不能轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。

本案中，A單位整體轉(zhuǎn)讓了房產(chǎn)給金某某，李某仍享有居住權(quán)，在沒有約定居住權(quán)期限的情況下，李某有生之年均享有占有和使用案涉房屋的權(quán)利。在居住權(quán)存續(xù)期間，李某對(duì)房屋所享有的居住權(quán)可以對(duì)抗房屋所有權(quán)人，即使該房屋被原所有權(quán)人出售，因?yàn)榫幼?quán)已經(jīng)設(shè)立，李某對(duì)于房屋所享有的居住權(quán)仍然可以對(duì)抗新的房屋買受人。